最近，苏州几个商场的报表也都出来了。根据微博博主的爆料，端午假日三天，苏州100家重点商贸企业预计零售额7.14亿，同比增长9.87%。其中比斯特苏州、苏州中心商场销售额均超4500万。另外诸如美罗等高端百货商场，因为有活动所以零售额也是不低的。包括吴江的万象汇赶上4周年活动，商场内即使下雨天也是人气十足。

也粗略研究过，苏州似乎并没有人专攻商业运营之类的公众号和文章等等。

故而有个这篇文章，想写想说的内容很多，自己的经历过程中也有兴碰到不少真正商业运营的大拿，下面会叙述的相对简略，姑且当是关公门前耍大刀了。

(资料图片仅供参考)

我简单做了个区分，以老中青三代的方式阐述。

一代目的辉煌

要看他起高楼宴宾客

这里重点说三大类：

一类是商业运营的先行者万达广场之流，包括吾悦等等。这些商业盒子曾经辉煌过很长一段时间，但随着互联网以及延伸商业的不断发展，导致了线下实体店不断受到冲击，这就使得这些商业盒子越来越缺乏竞争力。从而形成一个恶性循环。

而盒子商业中苏州有一个比较亮眼的就是永旺了，苏州三个永旺商业，至今都非常的活跃。所以其管理、商业布局等都是非常值得后来者借鉴的（就例如永旺的卫生间的布局）

一类是苏州曾经的优势商圈东环一带，涵盖了诸如印象城，欧尚超市，以及美好广场这些。这些商业依托于周边的超级客群（数量、多元化、消费力）。不论是超市型的、邻里型还是盒子型都获得非常滋润。曾经的印象城也是全苏州数一数二的存在，笔者无数次停车从一楼绕圈绕到顶楼找不到车位 。

而王石亲自过来站台的美好广场亦是有过辉煌时刻，大陆第一100家MUJI（无印良品）落位于此。

一类是曾经顶流的圆融商圈，包括久光，圆融星座等，作为苏州工业园区重点打造的商业集中区域，定位高端的久光和独特的圆融天幕商业街区，让这里迅速成为了湖东的正核心，如今这个核心周围不仅有了诚品书店、新光天地、以及九龙仓国金中心等诸多商业、写字楼环伺。

但即便如此，圆融天幕的商业持续大调整。圆融星座的商业更是关了很多，新开没多久的丰隆城市广场更是惨不忍睹。

本应该活力四射的商业集群，却沦落得不如一般的商业盒子。不得不令人唏嘘。

同样，位于东环路的美好广场已经易手。曾经的印象城光环也已褪去。一代目坚持到如今的已经寥寥无几。

二代目的崛起

站在巨人的肩膀上

首当其冲的是大帝之姿的苏州中心。一个苏州中心，硬生生碾压了几乎整合金鸡湖一圈的商业，夸张的时候，星海广场负一层的美食广场都受到挤压。更别说，在边上瑟瑟发抖的东方之门商业了。

然后就是龙湖的天街系。典型是苏州开山作狮山天街，选址厉害，运营也厉害，基本属于现在泉屋，金鹰，绿宝肩膀之上腾势而起。东吴也是，没有肩膀踩的青剑湖就显得一般般了。

另外还有吴江万象汇。三家商场面对面pk,万象汇以一己之力，养活三家商场的停车场，除了自身运营之外，不得不说，全靠同行称托了，扶不上台面的吾悦广场，以及外强中干的爱琴海。马上周边又要新增一个凯旋商业广场，小范围内，四个商业同台竞争，也算是贴身肉搏了。

当然，也涌现几个项目，例如歌林小镇IDpark，不仅没有形成口碑，还有强势竞争对手吴中永旺的碾压下，能够实现强劲翻盘，口碑客流双丰收。其独特的商业内景的水流设计和苏州特色的姑苏二十四集，让原本就商业稀缺的太湖新城周边以及整个吴中南部区域的一下子有了聚焦点。

有了这个珠玉在前，直接导致了吴中太湖新城的多个即将开业或者开不了的商业综合体，对比之下，就显得鸡肋了。

另一个要说的就是相城区的大悦春风里了。当初地块规划的时候，笔者曾经调研过地块，对于这样的地方，做成一个商业，还是非常诧异的。当时拿地时，周边基本属于荒地，现在那片周边还有不少空地闲置着。

可即使如此，大悦春风里不仅顺利的开业，更是创造了开业一年业绩超16亿的辉煌战绩，这个成绩已经超过了北京的2个春风里商业。而且，就在6月份，大悦春风里正式更名为大悦城。其商业能力和定位再度升级。

不论如何吐槽其商业动线，一个大悦城足以吸附整个相城区的商业客流！所以，不论是相城王府井的商业还是高铁新城吾悦，都在其虹吸之下，瑟瑟发抖。

三代目的个性化

更为零散和两极分化的趋势

经历了无数一代目和二代目惨痛的失败案例之后，加上城市本身不断的外溢，以及日益严峻的房地产行情。

新一轮的商业发展如同当下的高端改善住宅一般，愈加的两极分化。

一是开头提到的诸如比斯特（原奥莱）购物村，走高奢路线，吸引了相当多苏州及周边客群。其品牌的定位也非常的高，不乏大牌奢侈品旗舰店，尽管不一定有最新款，但一个logo足以吸引诸多高消费群体前往了。

二是不断推进的苏州三大顶级商业巨头：园区金鸡湖边的中环广场、古城区仁恒仓街商业、以及石路的华贸中心。这三大商业有很多共同点，除了定位都是高端之外，也都采用了非常苏州化的布局，类似于太古里的单栋式建筑（中环广场规划更像是风格接近），而且体量也是一个比一个大。但要论看好，个人还是觉得更看好华贸一些。仁恒仓街项目本身周边缺乏高端消费力，而园区尽管高端消费力很多，但几乎一路之隔的久光都没有很滋润，那中环广场的吸引力，也要考虑一下的。石路的华贸中心，尽管其体量大到可以吸附各类业态，但也非常考验其运营能力，做好了，吸附力超强，做差了。那么就白白便宜了周边了。

说到这个，也推荐一个“小众”且开业的类似业态：环宇荟。曾亲自走过一遭，环境是真的不错，但那些品牌也着实欣赏不来。

三是分化的另一极，也就是偏于平民日常化的消费场景日益增强。随着口罩的过去，消费能力开始复苏，包括了社区的沿街商业、小的美食街、小的邻里中心等等。比如一代目里面吾悦的商业不行，但吾悦的金街却活的滋润。包括万达金街等等。反而活得比商业盒子更好。

比如很小众觅渡桥商业街，一条街的吃的，每到晚上，饕餮盛宴不过如此。

另外一个典型就是前一阵子比较有热度的地摊经济模型，以及早年蓝书记在苏州做的姑苏八点半的夜经济，他也是一个比较有意思的消费场景。这里就不多赘述了。

不知不觉写了很长。

但又感觉回味无穷，有很多点仍没有说到说完说尽。

姑且余着，下次再聊~