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(资料图片)

业内盛传

纯住宅地块，即将上市？

热门的运东似乎又将迎来一宗住宅地块？得到消息之后，立刻马不停蹄地前去踏勘一番，收获满满。

地块前身为WJ-J-2021-017号地块，2021年9月18日，因无人出价而流拍。

彼时起拍总价108929万元。约合楼面价10850元/平米。

根据规划占地55775.31㎡ 容积率1.8 限高33-80米。未来也是大概率要求精装修交付的。

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周边配套

地铁口 商业多 学区或成硬伤

那么现在如何呢

地块靠近正在修建的云梨路临时道路，北侧为大窑河。东侧也有小的分支河道。

由于云梨路的施工，导致目前情况下的周边环境有点乱，先相信未来云梨路总部经济带以及云梨路的建成，周边会有一个天翻地覆的变化，而地块则牢牢占据着未来的核心区域。

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市场表现

新房真空 二手房表现中等 更偏刚需

周边最近的新项目为爱情地产于2021年11月26日竞得的WJ-J-2021-035地块，成交楼面价10301元/平米。

打造云锦万象项目，规划为10幢16-17层的中高层产品。面积段89、89、98平米纯刚需户型。首次预售推出5栋，2栋为长城总部内部房源，整体备案均价21818元/平米。

项目蓄客前期便启动了分销，分销佣金约2.5%左右。

整体精装交付，三大件仅有新风空调。

根据金刚石数据统计，爱情云璟万象仅网签6套房源。

而地块东南角的综合商业配套，博洛尼天空之城，似乎陷入困境之中。（传送门：被称为“PPT造楼”的吴江博洛尼天空之城 在停工的边缘反复横跳？）

由于周边目前工厂较多，二手房都集中于相对有点距离的西南和东南方向。

且挂牌价格多为20000元/平米左右。

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初级经济测算

不好算账 没有利润而为之 不可为

简单以爱情地产的项目为例，楼面价10301元/平米，开发商成交的6套房源平均价格约为21435元/平米。

仅有11134元/平米的价格空间。还没有扣除大概2%总价的分销佣金。

地价+3.05%的税费以及市政配套费用，是死的

精装成本+建安成本+各种税费+营销费用+资金利息等成本是活的

但一套组合成本下来

留给开发商的利润空间几乎没有了。

想要成交这块地，地价可能要突破万元以下了。否则，开发商可就难了。

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写在最后

如果没有利润为前提，不管是城投还是国央企，都得掂量掂量，更别说躺平的民企们了，拿地？难。