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(资料图片仅供参考)

业内盛传

纯住宅地块，即将上市？

听说清树湾地铁口有一宗地块要上市。近期特意走了一遍看了看，简单聊一聊，图一乐呵。

地块位于吴中越溪和吴江的相邻区域，地铁四号线清树湾站地块口。北侧为新城红树湾花园小区，东侧为招商香溪源（香漫雅园）小区。地块西侧便是地铁口，未来妥妥的地铁房。

根据初步规划，地块占地56257.12㎡ ，容积率1.8.限高50-80米。未来也是大概率要求精装修交付的。

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周边配套

地铁口 商业多 学区或成硬伤

地块周边商业有新城吾悦邻里广场、花园里商业广场等。远处有永旺、歌林等等。

交通更不用说，地铁四号线清树湾站4号口出来就是，而且在4号口周边还有一个很大体量的电瓶车停车场！ 还有一个公交车首末站。出行是比较便利的。

学区特别注意下，该区域隶属于吴江，尽管南师大附属石湖实小和石湖中学就在旁边，相距不到100米，但是，他可能上不了！

从学区划分来看，区域隶属吴江，地块北侧和东侧的小区都是花港小学和江陵实验初中学区。所以该地块未来大！概！率！也是如此！

所以，切记，但凡吹嘘旁边学校的的稿子，都是吹牛逼的， 取关吧。

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市场表现

新房真空 二手房表现中等 更偏刚需

周边二手房挂牌价格多在22000元/平米左右，而实际成交价格则在20000元/平米左右。且成交多以80-95平米小面积为主。总价多在200万以内。根据贝壳显示，红树湾6月成交10套，香溪源6月成交13套。

周边吴江所属区域内没有新房在售，但是隔了一个高速公路的花港范围，有大悦城、绿地、华润三个项目在售。

目前三个项目的房源数量大抵如下（单位：套、元/平米）

数据源自金刚石，截止至2022.7.26

据了解，悦揽天地剩余的大多是115户型，而绿地则是大面积产品剩余较多。

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航拍地块现状

几米高的土堆 停车场 尚没到净地条件

地块西侧有很大体量的土堆，目测最高处超3米了。土方处理也是很大成本。

而地块东侧目前被不少私家车作为免费停车区域。

总的来说，还没到净地的条件。

从红线图来看东南角有一个拐角，航拍图上可以看出有未拆迁建筑，可能是为了规避而选择了缺角红线。

另外，地块靠近地铁沿线，未来施工可能需要轨交部门的审核，同时地下有一定退让，可用空间会相应减少，地下车位数量将获得一定比例的减少豁免。

地块1.8容积率，却限低50米（未来楼栋最低可能在17层左右）， 高低搭配的可能未必有了，但做点舒适社区，还是有可能的。

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写在最后

综合来看，当前行情下该地块上市还是有点艰难。